Як прадаць або купіць кватэру і не пралічыцца — эксперты даюць талковыя парады
Збіраецеся прадаваць або купляць кватэру? Мы распыталі экспертаў пра тое, што важна ведаць кожнаму, хто адважыўся на здзелку з нерухомасцю. Усё выразна і па пунктах: ад афармлення дакументаў да лайфхакаў па складанні аб'яваў.
Якія дакументы трэба падрыхтаваць перад продажам кватэры
Наталля Кузёмкіна,
дырэктар агенцтва нерухомасці «Паверхі»,
атэставаны рыэлтар:
— Перад продажам кватэры трэба давесці да ладу прававызначальныя дакументы. Да іх адносяцца: пасведчанне аб дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці і дакументы, якія з'яўляюцца падставай для рэгістрацыі права ўласнасці. Гэта дагавор куплі-продажу, дарэння, мены, шлюбны дагавор, пасведчанне аб праве на спадчыну.
Ва ўласніка павінен быць таксама тэхпашпарт памяшкання, які адлюстроўвае рэальную планіроўку кватэры. Калі рабілася перапланіроўка, да моманту продажу яе трэба ўзаконіць.
Не купляйце кватэру, калі бачыце, што планіроўка ў рэальнасці і па дакументах не супадае. Калі гэта высветліцца, вы заплаціце штраф і будзеце вымушаныя за ўласныя сродкі прывесці кватэру ў першапачатковы выгляд.
Якая перапланіроўка забароненая:
- на балконе усталяваны радыятар або балкон зроблены часткай ацяпляльнага памяшкання,
- жылы пакой без вокнаў,
- перапланіроўка, якая аслабляе апорныя канструкцыі будынка,
- змены, якія ўплываюць на архітэктурнае рашэнне фасада (напрыклад, шкленне гаўбца ў дамах гістарычнай значнасці),
- выразка нішы ў вентшахце.
Як правільна ацаніць кошт кватэры
Сяргей Свяжын,
дырэктар па развіцці сэрвісу «Куфар Нерухомасць»:
— Каб зразумець узровень коштаў на рынку, паглядзіце аб'явы, выстаўленыя на Куфар Нерухомасць. Звяртайце ўвагу на аб'екты ў вашым раёне ў дамах, якія падобныя на ваш.
Памятайце, што рэальны кошт продажу звычайна ніжэйшы за той, які першапачаткова запытвае прадавец.
Не лішнім будзе разумець, што ў цэлым адбываецца на рынку: расце ён ці падае. Даследаванне Куфара, праведзенае на аснове дадзеных аб 2,5 тыс. здзелак з нерухомасцю, кажа пра тое, што рынак актывізуецца.
За студзень гэтага года колькасць заключаных здзелак з кватэрамі на Куфары вырасла на 24,8%, з дамамі — на 49,7%.
Прапанова пры гэтым таксама павялічваецца: у студзені прадаўцы апублікавалі на 53,6% больш аб'яў аб продажы кватэр, чым у снежні. Паводле папярэдніх ацэнак, рост базы прапаноў захаваецца.
Колькі цяпер каштуюць кватэры
Фота Shutterstock
Сяргей Свяжын,
«Куфар Нерухомасць»:
— Аднапакаёвыя кватэры ў Мінску на першасным рынку прапануюць за $ 63,2 тысячы, на другасным — за $ 49,2 тысячы.
Фінальны кошт, вядома, залежыць ад метражу памяшкання і яго класа. У Куфары мы разлічваем медыянную цану жылля — такія лічбы больш дакладныя, чым сярэднія значэнні. Медыянны кошт за 1 кв. м. у новабудоўлях зараз на ўзроўні $1426, на другасным рынку — $ 1368.
Разбежка ў коштах за «квадрат» невялікая — 4%, — аднак з-за таго, што ў новабудоўлях аднапакаёвыя кватэры звычайна большай плошчы, чым на другасным рынку, розніца ў кошце кватэр можа даходзіць да 22%.
- Двухпакаёвыя:
Сярэдняя цана на двухпакаёвыя кватэры ў сталіцы ўсталявалася на ўзроўні $62,6 тысячы для другаснага рынку і $87,2 тысячы для першаснага рынку. Пры гэтым 1 кв. м. «двушкі» ў новабудоўлі на 82 даляры даражэйшы чым ў двухпакаёвай кватэры на другасным рынку — $1347 і $1265 адпаведна. - Трохпакаёвыя:
Трохпакаёўка ў Менску будзе каштаваць $84 тысячы на другасным рынку і $118,5 тысячы ў новабудоўлі. Пры падліку кошту квадратнага метра рэкамендуем арыентавацца на $1202 за кв. м. для кватэры на «другасным рынку» і на $1268 за кв. м. для новабудоўляў. - Чатырохпакаёвыя:
Чатырохпакаёвыя кватэры на другасным рынку будуць каштаваць каля $104 тысяч і каля $164 тысяч на першасным. Цана за кв. м. такога жылля на другасным рынку — $1154 за «квадрат», у новабудоўлях — $ 1221.
У той жа час варта памятаць, што на кошт кватэры ўплывае не толькі ўзровень коштаў на рынку, але і месцазнаходжанне аб'екта.
Аляксей Касцечка,
агент па аперацыях з нерухомасцю агенцтва «Паверхі»:
— Калі вы хочаце ацаніць кошт кватэры як мага дакладней, неабходна даведацца яе гісторыю, сітуацыю з прапановай кватэр у дадзеным раёне горада, улічыць тып і год пабудовы, паверх, якасць рамонту.
Для прыкладу разгледзім варыянт 2-пакаёвай кватэры па вуліцы Іскаліева на сярэднім паверсе з рамонтам у доме нумар 4.
Гэта панэльны 5-павярховы дом 1961 года пабудовы. Па суседстве стаяць падобныя 5-павярховыя панэльныя дамы, трох-і чатырохпавярховыя дамы больш ранняй пабудовы, індывідуальныя праекты цагляных дамоў. Правільна будзе глядзець толькі на панэльныя дамы, на гісторыю продажаў 2-пакаёвых кватэр у апошні час, актуальныя прапановы кватэр у гэтых дамах, не ўлічваючы пры гэтым першы і апошні паверхі.
Звычайна лічбы рэальных здзелак ніжэйшыя за лічбы прапаноў, таму ў выніку мы атрымаем наступную карціну: сярэдняя цана продажаў за апошнія 6 месяцаў — $49,5 тысячы (або $1100 за метр). Улічваем якасць рамонту і мэблю з тэхнікай адносна сярэдняй кватэры (гэта кватэра, у якую можна заехаць і жыць з мінімальным рамонтам) і дадаем або адымаем кошт рамонту і мэблі.
У гэтай кватэры новы рамонт (снежань 2018) і новая мэбля з тэхнікай (студзень 2019), таму атрымліваем суму, вышэйшую за сярэднюю.
Ці ёсць сэнс прыцягваць да продажу або куплі рыэлтара
Сяргей Свяжын,
«Куфар Нерухомасць»:
— Для здзелак на другасным рынку прысутнасць рыэлтара можа быць істотным плюсам, асабліва калі вам трэба будзе складаны размен у некалькі этапаў.
Як мінімум, рыэлтар дапаможа праверыць чысціню дакументаў на кватэру і высветліць, ці можа прэтэндаваць на жылплошчу хтосьці, акрамя яе ўласніка.
Напрыклад, калі правы атрымання ў спадчыну любога са сваякоў былі парушаныя, здзелку могуць прызнаць несапраўднай. А значыць, вы можаце страціць права на ўласнасць без вяртання грошай. Таму перад любымі здзелкамі з нерухомасцю важна дэталёва праверыць усе паперы і пісьменна скласці ўсе дакументы. Правесці праверку дакументаў вы можаце і самастойна, але гэта запатрабуе сур'ёзных часавых і грашовых выдаткаў.
Наталля Кузёмкіна,
агенцтва нерухомасці «Паверхі»:
— У агенцтва таксама звяртаюцца, калі хочуць атрымаць максімальна дакладную ацэнку кошту кватэры. З уласнага досведу ведаю, што ацэньваць дом, у якім жывеш, аб'ектыўна не атрымліваецца. Бо з ім звязаны ўспаміны, у яго ўкладзены ваша праца і вашы грошы.
Арыентуючыся на дадзеныя аб папярэдніх здзелках, агенты могуць параўнаць запытаную і фактычную цану продажу аб'ектаў нерухомасці на рынку і падказаць кліенту, у якім выпадку можна падняць цану, а ў якім — знізіць, каб не чакаць пакупніка занадта доўга.
У агенцтва ёсць сэнс звярнуцца, калі вы не хочаце марнаваць свой час на фотаздымки, апісанне кватэры, паказы жылля патэнцыйным пакупнікам. У гэтым выпадку агент выступіць вашым прадстаўніком.
Калі вы прадаяце нерухомасць, ён высветліць патрэбы пакупніка і будзе прэзентаваць кватэру зыходзячы з таго, што важна для патэнцыйнага кліента. Калі вы купляеце кватэру, рыэлтар зможа патаргавацца з гаспадаром і знізіць цану, бо ён звычайна заўважае ўсе недахопы кватэры. А яшчэ ён, хутчэй за ўсё, ведае, ці плануецца новая забудова або рэнавацыя тэрыторыі побач з вашым новым домам — а гэта можа паўплываць як на кошт жылля ў будучыні, так і на камфорт пражывання ў гэтым доме.
Варта прыцягнуць рыэлтара і тады, калі няма дакладнага разумення, якое жыллё вы хочаце купіць — ён высветліць вашыя патрэбы, магчымасці, падбярэ прыдатныя варыянты. А ў выпадку, калі ўпадабаная кватэра будзе каштаваць даражэй, чым вы планавалі, прапануе варыянт на замену або з дапамогай крэдытнага брокера падбярэ найбольш выгадны крэдыт.
Таксама рыэлтар збярэ неабходныя для продажу дакументы, правядзе здзелку, падкажа, калі і як здымацца з рэгістрацыйнага ўліку, калі і каму неабходна даваць згоду на адчужэнне, як зручней праводзиць разлікі і перадаваць жылплошчу.
Што прадаецца хутка, а што — складаней
Сяргей Свяжын,
«Куфар Нерухомасць»:
— Беларусы цяпер аддаюць перавагу другаснаму рынку, гэта звязана з коштам квадратнага метра жылля. Розніца ў кошце 1 кв. м. жылля ў новабудоўлях і на другасным рынку ў сярэднім складае 25—82 даляры. У залежнасці ад колькасці пакояў кошт кватэры ў новабудоўлі ў сярэднім даражэйшы на 19—36%. Таму «другасны рынак» прадаецца хутчэй. У той жа час у сталіцы ўсё яшчэ ёсць дэфіцыт жылля, таму на кватэры ў новабудоўлях попыт таксама ёсць.
Аляксей Касцечка,
агенцтва «Паверхі»:
— Калі не браць у разлік кошт, то хутчэй за ўсё прадаюцца аднапакаёвыя і двухпакаёвыя кватэры. Хутчэй прадасца аднапакаёвая кватэра меншага метражу, чым большага. Аднапакаёвыя кватэры плошчай больш за 40—43 квадратных метраў прадаюцца досыць цяжка. Доўга ў продажы знаходзяцца і «двушкі», большыя за 70 метраў.
Тыпавыя кватэры хутчэй знаходзяць свайго пакупніка, чым індывідуальныя праекты: стандартную кватэру ў 9-павярхоўцы прадаць прасцей, чым індывідуальны праект з нетыповай планіроўкай. Хацелася б адзначыць, што ў апошнія гады пакупнікі аддаюць перавагу сучасным кватэрам з вялікай кухняй. Цэнавы разрыў паміж сучасным жыллём і савецкімі пяціпавярхоўкамі досыць вялікі, і з часам будзе станавіцца яшчэ большы.
Яшчэ адзін немалаважны фактар, калі гаворка ідзе пра сталіцу, — гэта блізкасць да метро.
Што зрабіць, каб прадаць кватэру хутчэй
Сяргей Свяжын,
«Куфар Нерухомасць»:
— У сярэднім на Куфар Нерухомасць кватэру можна прадаць за месяц. Але ў гісторыі пляцоўкі было шмат выпадкаў, калі здзелкі закрываліся літаральна за пару дзён. Напрыклад, у лютым кватэру па вуліцы Сядых у Мінску прадалі за 1,5 дня.
Аналізуючы гісторыі пакупак, мы выдзелілі правілы, выконваючы якія вы падвышаеце свае шанцы хутка знайсці пакупніка:
1. Паклапаціцеся пра тое, як будзе выглядаць кватэра на фота: прыбярыце лішнія рэчы, пераканайцеся, што святла досыць. Сакавітыя і яркія фота атрымліваюць у некалькі разоў больш праглядаў, чым цёмныя і мыльныя. Здымайце інтэр'ер у цэлым, а не асобныя дэталі.
Няправільна:
Правільна:
Нават калі інтэр'ер кватэры не дызайнерскі, яна будзе глядзецца выйгрышна, калі фота зроблены правільна:
Калі хочаце атрымаць добрае фота, не здымайце насупраць акна — толькі збоку і па дыяганалі.
2. Выберыце правільную мініяцюру. План памяшкання, выгляд з акна і знешні выгляд дома — гэта важная інфармацыя. Але ў першую чаргу пакупніку цікава, як выглядае інтэр'ер вашай кватэры.
Няправільна:
Правільна:
3. Напішыце шчырае апісанне. Не шкадуйце слоў, але і не пішыце занадта шмат. У першую чаргу тэкст павінен быць карысным для пакупніка — падумайце, ці важна яму ведаць, што плітку для ваннай вы выбіралі 2 месяцы. Калі не ведаеце, пра што пісаць, уявіце, што вам трэба шчыра расказаць пра кватэру свайму сябру.
Выкарыстоўвайце прынцып «Што-Дзе-Як». Спачатку апішыце тэхнічныя параметры кватэры (колькасць пакояў, метраж, паверх, пабудова), затым — месцазнаходжанне і інфраструктуру (паркі, школы, крамы паблізу). Раскажыце аб планіроўцы: сумешчаны санвузел ці не, ці вялікая кухня, пакоі асобныя ці прахадныя. Калі кватэра прадаецца з мэбляй, пакажыце, што пакінеце новым жыхарам. Калі без, пра гэта таксама трэба зрабіць пазнаку.
Свежы рамонт, «савецкая спадчына» або «голыя сцены» — што гатовыя купляць беларусы?
Аляксей Касцечка,
агенцтва «Паверхі»:
— Я б раіў супаставіць выдаткі на рамонт і кошт кватэры, калі планаваны рамонт «пацягне» больш, чым 2% ад кошту кватэры, то прыбытку ён вам дакладна не прынясе, хоць, магчыма, паскорыць продаж.
Што абавязкова трэба зрабіць перад продажам, дык гэта ліквідаваць дробныя недахопы: зламаныя краны, ручкі, расколіны і да т.п. Калі пакупнік убачыць іх, гэта стане падставай для торгу. Калі ў вас хатнія гадаванцы, варта падумаць аб новых шпалерах.
Калі ж рамонт у вас як такі адсутнічае, то рабіць яго для продажу не варта, у вашага пакупніка ў галаве ўжо свой варыянт інтэр'еру, і наўрад ці ён супадае з вашым.
Сяргей Свяжын,
«Куфар Нерухомасць»:
— Зараз паміж першасным і другасным рынкам досыць моцная разбежка ў кошце. Таму ў шматлікіх выпадках купіць старую кватэру і адрамантаваць яе выйдзе танней, чым набыць жыллё ў новабудоўлі. Розніца ў кошце новай кватэры і кватэры на «другасным рынку» — ад 13 да 60 тысяч даляраў — атрымліваецца, з пункту гледжання ўкладанняў, другаснае жыллё ў добрым раёне больш выгадна, чым навабуд.
Якасць рамонту пры гэтым галоўнай ролі не грае — большую ўвагу пакупнікі надаюць месцазнаходжанню аб'екта, блізкасці да метро, тыпу і году пабудовы дома, планіроўцы кватэры.
Ці варта прыбіраць лішнюю мэблю і рэчы?
Фота depositphotos.com
Сяргей Свяжын,
«Куфар Нерухомасць»:
— Прадаваць кватэру з мэбляй варта толькі тады, калі гэтая мэбля добрай якасці. Працёртая бабуліна канапа хутчэй адпудзіць пакупніка. А вось добрае абсталяванне хаты або кватэры сыграе на вашу карысць. Рэкамендуем стварыць спіс рэчаў, якія вы гатовыя пакінуць новым гаспадарам, і паказаць іх стан. Гэты спіс можна апублікаваць у аб'яве або адправіць патэнцыйнаму пакупніку ў асабістых паведамленнях.
Аляксей Касцечка,
агенцтва «Паверхі»:
— Калі кватэра свабодная і ніхто ў ёй не пражывае, то трэба вынесці лішнія рэчы і мэблю. Пакіньце толькі тое, з чым кватэра будзе прададзеная. Вы павялічыце шанцы хутчэй знайсці пакупніка. Да таго ж пазбегнеце прэтэнзій, што кватэра пры продажы выглядае не так, як яе паказвалі.
Памятайце: чым больш мэблі, тым меншай здаецца прастора.
На якім этапе продажу да месца таргавацца
Аляксей Касцечка,
агенцтва «Паверхі»:
— З пакупніком трэба размаўляць ветліва і быць заўсёды на сувязі. Падыходзьце гнутка да арганізацыі паказаў вашай кватэры і ніколі не прыспешвайце падчас прагляду.
Сакрэт паспяховай здзелкі — таргавацца толькі ў патрэбны момант. Не варта спрабаваць таргавацца ўжо пры першым званку або на паказе. Таргі дапушчальныя пры фінальных перамовах.
Памятаеце, што чым больш вы даведаецеся аб пакупніку, тым лепш яго зразумееце. Калі праводзіце паказ, зыходзіце з патрэб патэнцыйнага пакупніка — расказвайце і паказвайце яму тое, што для яго важна.
Калі лепш выпісацца з кватэры і расплаціцца за камунальныя паслугі
Аляксей Касцечка,
агенцтва «Паверхі»:
— Калі ёсць магчымасць выпісацца проста перад здзелкай, то любы пакупнік будзе вам за гэта ўдзячны, а многія не пойдуць на здзелку без гэтай умовы. Вядома, калі ў вас не «чысты» продаж, гэта становіцца зрабіць амаль немагчыма, і тут неабходна прапісаць тэрміны выпіскі ў адпаведных дакументах.
Расплаціцца за камунальныя плацяжы лепш за ўсё ў дзень здзелкі, звычайна іх лічаць прапарцыйна папярэдняму месяцу. Альбо можна дачакацца сярэдзіны наступнага месяца і аплаціць па факце выстаўленых значэнняў.
Ці трэба браць задатак за кватэру? Як правільна яго аформіць?
Наталля Кузёмкіна,
агенцтва нерухомасці «Паверхі»:
— Усе дамоўленасці і абавязацельствы па куплі або продажы нерухомасці трэба абавязкова афармляць пісьмова. Гэта можа быць папярэдні дагавор куплі-продажу, пагадненне аб намерах.
У дакумент варта дадаць любыя дамоўленасці аб забеспячэнні абавязацельстваў: задатак, няўстойку ці нешта іншае. У здзелкі могуць быць дадатковыя ўмовы: адначасовы продаж пакупніком свайго дома або кватэры, сустрэчная купля прадаўцом іншага аб'екта нерухомасці, станоўчае рашэнне па крэдыце для пакупніка і г.д. Іх таксама неабходна прапісваць у дакументах.
Сяргей Свяжын,
«Куфар Нерухомасць»:
— Той, хто хоча быць упэўнены ў максімальнай бяспецы здзелкі, можа дадаткова заключыць дагавор тытульнага страхавання. Сутнасць яго ў тым, што, калі здзелка па нейкіх прычынах будзе прызнана несапраўднай, пакупніку вернуць усе грошы. Практыка тытульнага страхавання распаўсюджаная ў Маскве, дзе часам бывае вельмі складана вызначыць, хто мае права на кватэру. Але ў Мінску вы таксама можаце ёй скарыстацца — дагавор заключаецца на тэрмін ад 1 да 10 гадоў.
* Для зручнасці падліку цэны на нерухомасць указаны ў далярах ЗША па дзейным курсе на дату складання артыкула. Нагадваем, па патрабаваннях беларускага заканадаўства, аплачваць любыя пакупкі можна толькі ў беларускіх рублях, па курсе Нацыянальнага банка на дату аплаты.
